В Зауралье застройщики предлагают выгодную ипотеку. Стоит ли им верить?

Зауральцы активно покупают жилье в ипотеку. Об этом свидетельствуют цифры. Часто застройщики привлекают покупателей разными акциями. Можно ли им верить? И как купить квартиру выгодно? Советами с читателями 45.RU поделился управляющий Отделением Курган Уральского ГУ Банка России Евгений Немчинов.

— Евгений Александрович, какая сейчас складывается ситуация в Зуралье с ипотекой? Сколько договоров заключили зауральцы? На какую сумму?

— С начала текущего года в условиях постепенного снижения рыночных ставок выдачи ипотечных кредитов увеличились. В Зауралье за первые 4 месяца этого года жители оформили 1844 договора, это почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего зауральцы на покупку жилья в этом году получили в банках чуть больше 6 млрд рублей, а в прошлом году за тот же период было 3,8 млрд рублей.

— Застройщики и банки уверяют покупателей, что есть масса выгодных предложений и купить квартиру легко. Например, субсидированная ипотека от застройщика. Пока идет строительство, обычно от одного года до трех лет, ставка по кредиту намного меньше рыночной — иногда всего 1%.

— Звучит заманчиво, но не все так просто. Всю сумму процентов, которые банк недополучит за это время от заемщика, ему авансом выплачивает застройщик. Он, в свою очередь, возмещает свои расходы на предоставление «выгодной ставки», увеличивая стоимость квартиры. После сдачи дома заканчивается льготный период и платежи по субсидированной ипотеке резко вырастают, так как процент по кредиту становится рыночным. Цена квартиры при таком варианте покупки обычно дороже аналогичной без акции. Разница может составить 10, 15 или даже 30%.

Еще один важный момент, который стоит учитывать при анализе данной формы покупки. Если понадобится продать свою долю в строящемся доме или готовое жилье, вряд ли вам удастся полностью вернуть первоначальные вложения. Рыночная стоимость квартиры может быть ниже ваших затрат.

Третий нюанс: не стоит забывать, что из-за более высокой стоимости недвижимости будет больше не только сумма ипотечного кредита, но и уплаченных процентов. Его погашение займет дольше, чем вы планировали.

— Некоторые строительные компании предлагают покупателям оплачивать квартиру не сразу, а с рассрочкой на 1–3 года. Например, 15% цены жилья нужно внести в момент заключения договора, еще 15% — через год. А через два года, когда дом уже будет готов, — остальные 70%, на которые можно будет оформить ипотеку. Это выгодно?

— Да, людей привлекает то, что пока идет строительство, покупателю не нужно платить проценты по ипотечному кредиту. И есть время накопить на первоначальный взнос. Опять же, совет тем, кто заинтересовался — нужно внимательно все изучить и сделать расчеты.

Советую обратить внимание на несколько очень важных моментов. Для начала задайте себе вопросы. А застройщики предлагают в рассрочку все свои квартиры? А отличается ли цена этой квартиры от цены квартиры, приобретаемой, например, в классическую ипотеку или за наличный расчет?

И самое главное — когда придет время, удастся ли вам получить ипотечный кредит? Ситуации могут быть разные, например, накануне сдачи дома вы смените работу, и стажа на новом месте будет недостаточно для одобрения ипотеки. Если из-за этого вы нарушите срок платежа по договору, то застройщик имеет право начислить штрафы. Или вообще расторгнуть с вами договор, и тогда возникнут проблемы с возвратом уже уплаченных взносов.

— На что обратить внимание при покупке квартиры?

— На время до заключения ипотечного договора нужно все выяснить. Вот вопросы, которые нужно адресовать застройщикам, банкам и себе.

Первое. Изучите всю возможную информацию о той квартире, которую вы собираетесь приобретать. Найдите ответы на вопросы — сколько она стоит, где располагается, куда выходят окна, какие планы на развитие района, в котором она расположена. Не доверяйте рекламе, лучше самому приехать по адресу нового дома и осмотреть все своими глазами. Если дом строится, оцените, насколько активно идет строительство, нет ли признаков того, что стройка заброшена.

Второе. Важно понять, какую сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту вам будет комфортно выплачивать. Для этого вы должны несколько раз перепроверить расходные и доходные части вашего семейного бюджета. Для предварительной оценки суммы ежемесячного платежа воспользуйтесь калькулятором на сайте банка. Укажите максимально точно все параметры, например, стоимость жилья, размер первоначального взноса, ваш средний доход и другие параметры. Сравните полученный результат с условиями программ, которые предлагает застройщик. Принимайте решение, исходя из того, что оптимально и выгодно для вас в текущей ситуации.

И это далеко не все вопросы, которые нужно выяснить до заключения договора, чтобы потом не оказаться у «разбитого корыта».