Как вернуть деньги за покупку недвижки: руководство от бухгалтера

Каждый россиянин, который официально работает, имеет право вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) за крупные покупки. Например, если в течение года была приобретена квартира. Государство возвращает часть от понесенных расходов, но только при соблюдении ряда условий. Бухгалтер Екатерина Дроздова объяснила все нюансы этого процесса.

Налоговый вычет — это возврат части налога, который работодатель удержал из вашей зарплаты и перечислил в бюджет в течение года.

— Налоговые вычеты по НДФЛ — это реальная возможность вернуть деньги от государства. Главное условие — работать на официальной работе и быть резидентом РФ. Если нет официальной работы, то нет и вычета, — объясняет Екатерина Дроздова.

Вычетов много, и они делятся на имущественные, социальные, стандартные и инвестиционные. Самый крупный и востребованный — имущественный, связанный с покупкой жилья. Именно он позволяет вернуть крупные суммы с покупки и с уплаченных ипотечных процентов.

— Доходы налогоплательщика (от работодателя, от продажи другого имущества) могут повлиять на размер возвращенного в текущем году налога. Раньше формула была предельно проста: умножаем размер вычета на стандартные 13% и получаем 260 тысяч за покупку и 390 тысяч рублей за проценты. Но поскольку с 2025 года введена прогрессивная шкала налогообложения, размер возврата стал напрямую зависеть от того, какая сумма дохода накопилась за год. Если ваш доход в виде зарплаты превысил 2,4 млн рублей, то налог будет по ставке 13%, а всё, что выше, — 15%. Доход свыше 5 млн — по ставке 18% и так далее до 22%. Доход в виде продажи имущества облагается в сумме 2,4 млн рублей по ставке 13%, свыше 2,4 млн — по ставке 15%, — уточняет Екатерина.

Подать декларацию можно за предыдущие три года, то есть в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025 годы.

Этот вид налогового вычета распространяется на приобретение квартиры, дома, земельного участка, в том числе с использованием ипотеки. Он позволяет вернуть налог ровно по тем ставкам, по которым вы его платили. Базово он составляет 13%. В этом случае сумма вычета с покупки — 2 миллиона рублей, то есть вернут 260 тысяч. Плюс отдельно можно заявить вычет с процентов по ипотеке — до 3 миллионов рублей (вернут до 390 тысяч). Итого максимальная сумма возврата — 650 тысяч рублей. Но если доход более 2,4 млн в год и попадает под прогрессивную шкалу, итоговый возврат налога от государства увеличивается.

Но есть важные нюансы. Во-первых, вычет с покупки дается один раз в жизни, но его можно распределить на несколько объектов. А вычет на проценты — только на один объект и тоже один раз. Поэтому, если вы планируете дорогую покупку, стоит заранее просчитать, что заявлять, а что оставить на будущее.

— Если дохода за год не хватило, то вычет переносится на следующие годы. Подавать декларации и заявлять вычет можно год за годом, пока весь остаток вычета не будет выбран. Вычет с покупки (2 млн) предоставляется один раз в жизни, но можно его применить на несколько объектов, в то время как вычет на проценты по ипотеке предоставляется раз в жизни на один объект, — предупреждает Екатерина.

Например, человек купил квартиру в ипотеку за 5 млн и заплатит процентов на 1 млн. Заявив имущественный вычет на покупку и ипотеку по такой недвижимости, он потратит шанс получить максимальный вычет. Специалист советует взвесить все за и против, если предвидится более дорогая покупка в ипотеку. В таком случае можно заявить вычет на покупку квартиры, а на проценты потратить на другой объект..

Для подтверждения расходов на покупку жилья потребуется пакет документов. Это договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия ДДУ, акт приема-передачи квартиры для новостройки) или выписка из ЕГРН для вторички, документ, подтверждающий оплату (платежное поручение из банка или отметка в договоре, что продавец деньги в таком-то размере получил, если оплата была наличными, — аналог расписки).

— Для подтверждения процентов по ипотеке — справки из банка об уплаченных за год процентах, справку берем каждый год, пока не закроем ипотеку. Если платежные документы потеряны, есть шанс их восстановить. Если это было платежное поручение в банке, то необходимо обратиться в банк, там всё помнят, выдадут дубликат. Если платили наличными и потеряли расписку, то можно попробовать связаться с продавцом. Но такие документы, конечно, лучше не терять, — советует бухгалтер.

Если квартира оформлена в общую долевую собственность, вычет распределяется пропорционально долям. Но если собственность общая совместная, супруги могут выбрать любую пропорцию, вплоть до 100% на одного из них.

— В налоговую достаточно подать заявление о распределении долей между супругами, так и пишется: мужу — 100%, жене — 0, или как хочется. Надо смотреть, кому выгоднее заявить вычет, — поясняет Екатерина.

Если квартира оформлена с выделением долей несовершеннолетних, то родители могут использовать их в своем вычете, при этом в будущем дети не потеряют право на возврат.

Отдельно стоит сказать о маткапитале. Его сумма вычитается из стоимости квартиры при расчете вычета.

— Например, квартира стоит 4 млн рублей, куплена двумя родителями в совместную собственность, оплачена в том числе маткапиталом. Тогда доступен вычет по ней в размере 4 млн − 833 тысячи = 3 млн 167 тысяч рублей, именно эту сумму можно поделить между супругами, — приводит пример Екатерина.

Однако не вся недвижимость дает право на налоговый вычет. Важен не год, а тип объекта и продавец. Как объясняет эксперт, получить вычет можно за комнату, долю в квартире или комнате, а за апартаменты нельзя: это считается коммерческим жильем.

Также не вернут деньги при покупке недвижимости у близких родственников (это супруги, родители, дети, родные братья и сестры) из-за риска фиктивной сделки или завышения цены. При этом купить у дяди или бабушки и подать документы на налоговый вычет можно.

Многие ошибочно полагают, что можно подать на вычет при покупке новостройки сразу после заключения ДДУ. На самом деле нужно дождаться подписания акта приема-передачи квартиры.

— Квартира должна быть достроена и передана покупателю. Одним из подтверждающих документов на вычет по новостройке является акт приема-передачи. С датой акта поэтому надо быть внимательным. Если получили квартиру и подписали акт в декабре 2025 года, то уже в 2026 году возникает право заявить вычет (подать декларацию за 2025 год). Если замешкались и подписали акт в январе 2026 года, то право на вычет переносится до 2027 года. Вычет с процентов, кстати, тоже нельзя будет вернуть, пока не получен акт приема-передачи. Банку платим, вычет в уме держим, — разъясняет Екатерина.

Существуют два варианта получения выплаты. Первый — единоразовый возврат на карту. В этом случае вы подаете декларацию в ФНС, налоговая проверяет ее и перечисляет деньги. Это самый распространенный способ.

Декларацию можно подать лично на бумаге, почтой с копиями документов или электронно через личный кабинет налогоплательщика — последний вариант самый быстрый и удобный.

Второй способ — получать вычет ежемесячно через работодателя. Тогда работодатель не удерживает НДФЛ с вашей зарплаты, пока не исчерпается сумма вычета. Это выгодно тем, кто хочет видеть прибавку к зарплате каждый месяц, а не ждать разовой выплаты.

— Подается заявление сначала в налоговую, затем нужно дождаться, когда налоговая проверит заявление и направит специальное уведомление непосредственно работодателю, и написать заявление у работодателя. При получении зарплаты работодатель уменьшит сумму удерживаемого НДФЛ. До тех пор, пока одобренный вычет не исчерпается, можно будет получать деньги без удержания НДФЛ, таким образом выплаченная на руки зарплата будет больше, — описывает Екатерина.

Эксперт отмечает, что, как правило, вычеты на детей или ГТО работодатели обычно предоставляют без проблем, а имущественные просят оформить самостоятельно. Но по закону, если вы принесли уведомление из налоговой, вам не могут отказать. Просто в этом случае вы добавляете работы бухгалтеру.