«Мы живем в иллюзии безопасности». Как люди остаются без жилья и без денег, пытаясь продать собственную квартиру

Чаще всего в неприятности при купле-продажи квартир на вторичном рынке попадают покупатели, но бывает, что в пролете остаются и продавцы. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова изучила судебную практику и рассказала нашим коллегам из E1.RU о трех таких случаях. 

Далее — рассказ от первого лица.

Главная героиня этой драмы — предпринимательница из Екатеринбурга. По иронии судьбы ее бизнес связан с бухгалтерским учетом и юридическими услугами, то есть ей по роду деятельности приходится подписывать множество договоров, и она точно знает, какую ответственность это за собой влечет. Но у нее были миллионные долги, а на единственной квартире висело обременение в пользу банка. В этой ситуации голос разума, видимо, уступил место надежде на чудо.

Сначала она пыталась сама продать свою двушку. Неизвестно, в какой локации и в каком состоянии была квартира, но желающих купить ее за 4,4 миллиона рублей не находилось, а женщине нужны были деньги, и быстро. Тогда она решила связаться с неким частным инвестором. Тот предложил ей схему: он покупает у нее квартиру за 2,8 миллиона рублей, разрешает ей снимать эту квартиру еще полгода за 30 тысяч в месяц, а через полгода она выкупает у него эту квартиру обратно за 3,5 миллиона.

Но предпринимательница надеялась, что сейчас она закроет главные финансовые дыры, а за полгода найдет решение и вернет жилье. Увы, так не получилось. Через полгода инвестор попросил женщину съехать с квартиры и продал объект за 4 миллиона рублей сторонней покупательнице.

Тогда продавец подала в суд и потребовала признать сделку недействительной. Она сказала, что «куплю-продажу подписали только для вида», а на самом деле договаривались о займе. Покупательница, которую вызвали в суд, была в шоке. Она взяла на эту квартиру ипотеку, сотрудники банка проверили объект — и тут вдруг такое.

К счастью, в этом случае суд встал на сторону покупателя: договор купли-продажи продавец подписала в здравом уме, будучи к тому же профессиональным юристом и бухгалтером. Продавец лишилась квартиры и осталась по-прежнему в долгах.

Какой урок из этого можно вынести? Продавцам — что срочная продажа и цена выше рынка несовместимы. Покупателям — что квартира, в анамнезе которой стоит недавняя купля-продажа, — это всегда проблемный объект. А еще — что банковская проверка вовсе не гарантирует отсутствия юридических проблем с квартирой.

Следующий случай — классический. Пожилой жительнице Нижнего Тагила позвонил по WhatsApp «сотрудник ФСБ» и, как вы уже понимаете, повел женщину по обычной схеме: мол, мошенники взломали ее личный кабинет на «Госуслугах» и оформили доверенность на продажу квартиры. Но паниковать не надо: «органы» уже в курсе. Теперь пенсионерка будет участвовать в секретной операции под кодовым названием «Гроза» и поможет поймать мошенников.

Женщину долго обрабатывали и наконец подвели к логическому финалу: надо «фиктивно» продать квартиру. Цена была приятная, и покупатели нашлись довольно быстро, однако для всесторонней безопасности сделки они предложили обратиться к нотариусу. Та внимательно пообщалась с продавцом и ничего не заподозрила: пенсионерка выглядела адекватной, уверенно рассказывала, что решила переехать в Екатеринбург, поближе к любимому внуку.

Покупательница передала деньги наличными, стороны подписали договор, документы отправили в Росреестр. Довольные покупатели стали готовиться к переезду, а бабушка связалась с «сотрудником ФСБ» и сказала, что выполнила задание. Потом приехал курьер, забрал деньги. После этого связь с «куратором» оборвалась, и пенсионерка поняла, что произошло.

Спустя несколько дней продавец подала иск в суд и потребовала признать сделку недействительной. В принципе, судебная практика к тому времени знала уже много случаев, когда квартиру обманутому продавцу возвращали, а покупатель оставался ни с чем. Но тут судья решил иначе.

• Во-первых, провели судебно-психиатрическую экспертизу. Эксперты изучили все обстоятельства, записи с камер наблюдения у нотариуса, материалы уголовного дела и пришли к выводу: в момент сделки женщина была полностью вменяема, психических расстройств у нее не было;

• во-вторых, суд выяснил, что пенсионерка заблуждалась в мотивах сделки, но не в ее природе. То есть она знала, что совершает именно куплю-продажу, что при этом квартира переходит к покупателям. Просто думала, что это часть «спецоперации» и всё потом вернется. Такое заблуждение не основание для отмены;

• и в-третьих, судья сказал, что покупательница не виновата в заблуждении продавца. Она честно заплатила деньги, взяла на эти цели ипотеку, проверила документы, то есть квартиру она действительно купила добросовестно, и забирать ее нельзя.

Сейчас вышел обзор Верховного суда, который ставит на этом акцент: покупатель не должен страдать.

В этом случае покупательница, кстати, тоже подала иск (встречный), потому что пенсионерка категорически отказывалась съезжать: некуда. В итоге продавца выселили, и она осталась без квартиры и без денег. Уголовное дело о мошенничестве приостановлено, преступники не найдены.

Совместное владение недвижимостью с людьми, с которыми тебя не связывают теплые отношения, — это всегда источник напряжения. Вот один из примеров.

Мужчина умер, оставив после себя довольно внушительное наследство: два жилых дома с земельными участками и долю в квартире. Наследниками первой очереди оказались вдова с несовершеннолетней дочерью и еще одна дочь покойного, совершеннолетняя, от прежних его отношений. Каждая из наследниц стала собственницей долей в имуществе.

Вдова пыталась договориться с первой дочерью мужа о выкупе ее долей, но к соглашению они не пришли. А через некоторое время вдова узнала, что долями первой дочери в их наследной недвижимости владеет посторонний человек — точнее, не совсем посторонний: друг семьи и бывший компаньон мужа, но тем не менее. Та просто подарила ему их.

Вдова заподозрила, что дочь мужа на самом деле продала эти доли, а фиктивное дарение оформила, чтобы не соблюдать преимущественное право покупки, лишить вдову возможности выкупить доли, а заодно создать ей невыносимые условия. Новый собственник, по словам вдовы, прямо говорил, что она в результате «сама будет рада переписать на него недвижимость».

Впрочем, суд не нашел в этом дарении никаких признаков фиктивности. Судья подробно расспросил нотариуса, посмотрел выписки по банковским счетам первой дочери покойного, проверил, не покупала ли ее семья за это время недвижимость. Всё оказалось чисто — во всяком случае, по документам.

В итоге вдова теперь владеет недвижимостью вместе с бывшим компаньоном мужа — который, судя по материалам дела, не очень-то к ней расположен, и без его разрешения не может этой недвижимостью распоряжаться.

Выводы тут делать непросто. Сколько лет я в недвижимости, и всегда сделки, связанные с наследным имуществом, самые тяжелые. Многие буквально теряют здравый рассудок и договороспособность, пытаясь поделить наследство. Но практика показывает, что договориться мирно — это самое лучшее.

Пока писала статью, подумала вот о чем. Мы сегодня живем в иллюзии безопасности. Нас вроде бы пытаются по максимуму защитить: цифровые подписи, двухфакторные аутентификации, биометрия… Но на деле технологии сразу становятся полигоном для новых мошеннических схем.

И еще: технологии меняются, а люди — нет. В любую эпоху найдутся те, кто ищет легкой наживы и всегда готов присвоить чужое обманом или насилием.

Поэтому сделки с недвижимостью всегда, в любое время, требуют холодной головы и осторожности — это справедливо не только для покупателей, но и для продавцов. Будьте сугубо внимательны, просчитывайте риски на шаг вперед и никогда не действуйте в одиночку, советуйтесь с опытными специалистами.

Прочитайте также другие полезные колонки Екатерины Тороповой. Она объясняла, стоит ли покупать комнаты в коммуналках и доли в квартирах, давала инструкцию, как понять, что продавца обманывают мошенники, а также рассказывала о финансовых ловушках при покупке вторички.