Как вернуть проданную квартиру

В СМИ очень часто пишут о том, как не прогореть при покупке жилья, как застраховать себя от мошенников-риелторов или мошенников-продавцов. Но как быть в ситуации, когда ты продавец и обманывают тебя – молчание. А ведь нередки случаи, когда человек, продав квартиру, понимает, что сделка была совершена неверно, ошибочно, на пике эмоций или попросту в процессе оформления документов был совершен подлог. Предлагаем вам советы юристов, как вести себя в таких ситуациях, как вернуть то, что, казалось бы, продано безвозвратно.

«Оснований для признания договора недействительным или расторжения договора законом определено немало. Но есть пять, которые являются наиболее популярными», – рассказывает адвокат Олег Сухов. На первом месте стоит расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, которыми руководствовались стороны при его заключении.

«Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В данном случае можно приводить огромное количество прецедентов, так как именно указанное основание является одним из самых популярных в судебной практике при расторжении договоров, – говорит адвокат Олег Сухов. – Самый простой пример – когда квартира продана, и, по условиям договора, продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении данного жилья, нет иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя.

Однако спустя немного времени после совершения сделки появляется лицо, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее, до применения к нему мер уголовного преследования, было зарегистрировано в указанном помещении. По судебному решению бывший заключенный вселяется в квартиру и приобретает право регистрации, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем. Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил потенциально обремененную квартиру. Соответственно, приведенные в примере обстоятельства являются основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение».

Вторым по популярности и частоте использования является отсутствие воли собственника на совершение сделки, или, по-простому, договор, о котором собственник имущества не знал, считается недействительным. «Представим, что мошенник (выступающий продавцом квартиры) подделал правоустанавливающие документы, или представитель продавца подделал доверенность и реализовал недвижимость. Указанные факты свидетельствуют о том, что надлежащий собственник не знал о совершаемой сделке, что однозначно ведет к признанию ее недействительной при обращении в суд. Стоит обратить внимание, что подобные судебные прецеденты имеют очень широкое распространение», – поясняет адвокат.

Похожий, но чуть реже встречающийся случай, когда сделка признается недействительной, связан с ограниченно-дееспособными гражданами.

«В качестве примера можно привести недавний судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора купли-продажи и получения денег от покупателя в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, которая подтвердила представленные документы. Суд был вынужден признать договор недействительным», – делится случаем из своей практики адвокат.

Кстати, временная утрата дееспособности продавца или, другими словами, такое состояние человека, которое лишает его возможности понимать значение своих действий в момент подписания договора, также становится основанием для признания сделки купли/продажи недействительной.

«Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость. В течение установленного срока для принятия наследства дочь умершего обратилась в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным. На основании представленных дочерью медицинских документов следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками. Назначенная судом посмертная судебно-психологическая экспертиза, установила, что действительно, умерший на момент совершения сделки, в связи со злоупотреблениями спиртными напитками, находился в таком состоянии, что не мог «здраво соображать», что послужило достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери-наследнице», – рассказывает Сухов.

И, наконец, самый понятный пример – обман или заблуждение одной из сторон. «Безусловно, и то, и другое в обязательном порядке следует доказывать, но если, к примеру, имел место случай совершения преступления, когда мошенник, обманув продавца, завладел его квартирой, и данное преступление подтверждено материалами уголовного дела, то не только сделка с участием мошенника будет считаться недействительной, но и все последующие договоры, в том числе и с добросовестными приобретателями, которые останутся и без недвижимости, и без денег», – поясняет эксперт.

Кстати, по словам эксперта, случаи, связанные с продажей квартир организациями, подлежат отдельному рассмотрению. По статистике, таких договоров практика насчитывает до семи процентов. И если учредительные/уставные документы оформлены неправильно, что в большинстве случаев связано с подписями неуполномоченных лиц, например, отстраненного от должности генерального директора, или договор купли-продажи зарегистрирован без одобрения учредителей, такая сделка признается недействительной по решению суда.

Будьте аккуратны в совершении сделок с недвижимостью, следите за своим здоровьем и внимательно читайте документы, тогда покупка новой или продажа вашей собственности принесет вам не головную боль, а только удовлетворение.