Купить квартиру по дешёвке

Приобрести первичную недвижимость можно на любом этапе строительства, но на каждом из них цены и риски значительно отличаются. N1.RU рассказывает о возможных плюсах, а также опасностях покупки квартиры в строящемся жилье.

После приобретения компанией участка земли в собственность или в аренду на городских торгах она согласовывает план застройки и оформляет документы для разрешения строительства объекта. С момента согласования строительного плана до введения многоэтажки в эксплуатацию стоимость квартир увеличивается в несколько раз. Именно поэтому большинство людей предпочитают покупать квартиры на ранней стадии строительства.

Чтобы компенсировать свои расходы, застройщики предлагают клиентам оформить договор долевого участия. Покупатель приобретает квартиру на стадии строительства по более низкой цене, вкладывая свои деньги в возведение дома.

Согласование строительного плана

По закону «О долевом строительстве», компаниям запрещается продавать жильё до утверждения паспорта объекта. Этот этап наиболее рискованный для покупки квартиры. Если вы собираетесь приобрести жильё в доме, который пока существует только на бумаге, и сэкономить тем самым 50–70 процентов от рыночной стоимости, стоит посмотреть документы о согласовании строительного плана.

Старший аналитик компании BSA Алексей Зубик предлагает критерии, по которым можно вычислить недобросовестного застройщика:

— Сильно заниженные цены — таким способом злоумышленники привлекают доверчивых граждан. Стоит обратить внимание не только на общую стоимость приобретаемой доли в здании, но и на заниженный процент по кредиту, который, как обычно, работает по схеме «Только сегодня и только для вас!».

— Узнайте, какие банки являются партнёрами застройщика по ипотеке. Если в списке вы встретите название крупного банка, то этот факт может служить гарантом надёжности. Прежде чем аккредитовать компанию, проверяется её финансовое состояние, история на рынке недвижимости. Узнать, начата ли в отношении застройщика процедура банкротства, можно на сайте Арбитражного суда.

— Неработающий или необновляющийся сайт — признак, который как калька отражает всю суть недобросовестного застройщика. Если нет актуальных новостей или фотоотчетов по стадии строительства, значит есть проблемы.

— Всегда требуйте от застройщика предоставить все документы. Если в ответ сотрудники компании пытаются замять разговор, предлагают ознакомиться с грамотами и сертификатами вместо прав на землю, одобренной проектной декларации и прочих необходимых для строительства бумаг, то это повод насторожиться.

— Обязательно ознакомьтесь с информацией о застройщике: поищите в интернете отзывы, фамилии, фигурирующие в списках руководства компании. Зачастую можно найти сведения о правонарушениях таких фирм, обратившись к поисковику. Данные о юридическом лице и другая информация находятся в открытом доступе.

— Обратите внимание на то, как с вами общаются сотрудники компании. У добросовестного застройщика нет причин увиливать от неудобных вопросов, уходить от разрешения противоречий в договоре, не идти на мирное соглашение при конфликтах. Это и есть самое главное отличие порядочного застройщика от злоумышленника.

Если вас ничего не смущает и вы решаетесь на покупку квартиры, сделка заверяется предварительным договором купли-продажи или договором о бронировании жилья. Опасный момент на этом этапе строительства заключается в том, что документы не регистрируются в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может продать одну квартиру сразу нескольким покупателям.

Котлован

Следующая стадия — это возведение объекта, то есть подготовка фундамента. В этот период цены на недвижимость примерно на 40 % дешевле, чем после сдачи объекта. Рисков на этом этапе меньше, но важно помнить, что строительство объекта может затянуться.

Большинство современных покупателей при выборе квартиры в новостройке предпочитают приобретать жильё на этапе котлована либо на стадии готовности до 30 %. Тут одновременно есть свои минусы и плюсы. К безусловным плюсам относится низкая стоимость квадратного метра, поскольку на ранних, самых затратных этапах строительства застройщик заинтересован в привлечении средств, и поэтому его финансовая модель рассчитана на привлечение денег покупателя за счёт более низкой цены.

«Также на этом этапе у покупателя, как правило, гораздо больше выбора планировочных решений и этажности, видов из окна», — говорит руководитель управления стратегии и маркетинга «Инград» Анна Соколова.

Из отрицательных моментов первичного жилья стоит отметить, во-первых, риски изменения срока ввода в эксплуатацию в том случае, если застройщик окажется ненадёжным, но актуальные поправки в федеральное законодательство защищают покупателей от этого риска. А во-вторых, необходимость решать проблему с местом проживания до момента окончания строительства и передачи ключей собственникам.

Строительно-монтажные работы

«С постепенным увеличением стадии готовности объекта будет увеличиваться и его цена. При этом рост может составить от 10 до 40% — это зависит от срока строительства, конъюнктуры рынка, развития локации», — подчеркивает Анна Соколова.

На этом этапе люди активнее раскупают квартиры, поскольку видят, что дом быстро строится. Риски того, что проект «заморозят», минимальные. Однако и квартиры начинают дорожать: если на первом и втором этапе вы могли приобрести жильё в два раза дешевле рыночной цены, то на этой стадии покупатель выиграет только 15–20 процентов от финальной стоимости.

Сдача объекта

На последнем этапе, когда ведутся отделочные работы и благоустройство территории, стоимость жилья приближается к рыночной. Логично, что это время наиболее надёжное для покупки недвижимости. Но зачастую у добросовестного застройщика к моменту сдачи дома все квартиры раскупают более шустрые клиенты.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, эксперты рекомендуют придерживаться правила «золотой середины» в вопросах приобретения жилья на этапе строительства. Особенно это касается тех, кто покупает квартиры для себя.

«Вступать в долевое строительство стоит, когда дом возведён на 50 %. Тогда можно оценить скорость возведения объекта и примерный срок эксплуатации», — советуют специалисты «Российской гильдии риелторов».

Но если вы приобретаете жильё в коммерческих целях, специалисты советуют, оценив все риски, вложиться на самой ранней стадии возведения дома.

Покупка жилья в строящемся доме — это выгодная инвестиция. Хотя на каждом этапе могут возникнуть различные риски, но их можно избежать, если покупатель внимательно изучит все юридические вопросы приобретения недвижимости, а также добросовестно проверит репутацию компании застройщика.

Напомним, что ранее портал N1.RU сообщал о том, как отслеживать динамику строительства дома и как сократить переплату по жилищному кредиту. На портале N1.RU вы можете подобрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.