Как проверить юридическую чистоту квартиры

Настоящий кошмар для покупателя квартиры — это если вдруг уже после совершения сделки выяснится, что у бывшего собственника было не всё в порядке с документами на право собственности. Особенно если найдутся причины вообще оспорить это самое право и признать сделку по продаже квартиры недействительной… Тогда можно и вовсе остаться и без денег, и без квартиры. Как от этого уберечься — в материале N1.RU.

Проверку юридической чистоты квартиры, как правило, лучше доверить профессионалам — риелторам или юристам. Но услуга эта не бесплатна, причём стоимость обычно зависит от стоимости квартиры. К тому же полезно и самим понимать, что конкретно будут проверять специалисты.

Раньше первым этапом проверки квартиры было изучение Свидетельства о регистрации права собственности. Однако в июле 2016 года этот документ упразднили. Теперь, чтобы проверить, являются ли на текущий момент продавцы законными собственниками квартиры, нужно заказать выписку из ЕГРП. Сделать это можно в ближайшем к вам многофункциональном центре государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

В первую очередь вас должна заинтересовать графа, в которой указано, на основании чего собственник получил в распоряжение квартиру. Например, если он получил её в дар или в наследство, стоит убедиться, нет ли других людей, которые могут претендовать на это жильё, и не будут ли они против сделки. Если жильё куплено у застройщика по ДДУ, нужно проверить, не имеет ли дольщик задолженности по сделке.

Важный момент, про который иногда забывают,— это согласие супруга продавца на совершение сделки. Оно обязательно, если право собственности на квартиру возникло в период брака и является совместной собственностью. Если такого согласия не будет, супруг имеет полное право в случае развода подать в суд и попытаться получить часть уже проданной квартиры.

Ещё один ключевой документ — это домовая книга. В сочетании с выпиской из ЕГРП она поможет вам полностью проследить всю историю квартиры.

Если вы покупаете квартиру в недостроенном доме, то права собственности на квартиру ещё нет даже у самого застройщика, поскольку нет самой квартиры как объекта недвижимости. Основным документом выступает ДДУ — договор долевого участия. А сама сделка по покупке квартиры с юридической точки зрения превращается в сделку по переуступке прав.

«Но если вместо ДДУ продавец предлагает вам перечислить всю сумму за квартиру по другой форме договора (например, по предварительному договору или договору займа), это повод серьёзно задуматься, — предупреждает Сергей Егиазарян, специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ». — Все сделки на первичном рынке жилья рекомендуется проводить по ДДУ».

Возможно, вы имеете дело с какой-то «серой» схемой, которую застройщик использует, чтобы обойти требования Федерального закона ФЗ-214. Стоимость квартиры может быть существенно ниже, но зато и государственные гарантии по ФЗ-214 на неё действовать не будут. Либо квартира продаётся не самой строительной организацией, а другой компанией-посредником, выкупившей её ещё на стадии котлована.

Главная опасность в том, что по факту у этой компании к моменту сделки могут ещё остаться долги перед застройщиком. Все они перейдут на вас как на нового дольщика, либо застройщик в судебном порядке может вмешаться в ход сделки и вернуть себе право собственности на объект.

Кроме того, проверяя чистоту сделки на первичном рынке, нужно проверить, какие у застройщика права на земельный участок и есть ли разрешение на строительство, отмечает Людмила Тихова, директор по правовым вопросам ЗАО «Ленстройтрест»:

«В нашей практике был такой случай: садоводческое некоммерческое товарищество приняло в свои члены граждан и предоставило им земельные участки для строительства дач. При этом участки находились в составе земель Министерства обороны РФ и были выданы СНТ в аренду. После того как срок аренды истёк, начался имущественный спор между минобром и гражданами, уже построившими на данной земле свои объекты недвижимости».

Чтобы избежать таких спорных ситуаций, как раз и нужно проверять разрешение на строительство. Это документ, подтверждающий законность и обоснованность строительства на данном земельном участке соответствующего объекта недвижимости.

«Ещё один пример, — добавляет Людмила Тихова. — Проверялась юридическая чистота сделки по покупке квартиры в таунхаусе. Выяснилось, что объект построен без разрешительной документации, а «права» на него реализовывались путём продажи долей в земельном участке. Но поскольку по факту этот объект является самовольной постройкой, он может быть в любой момент снесён в установленном порядке по решению суда».

Как обезопасить себя: лучше покупать напрямую у застройщика и только по договору ДДУ. Проверить права собственности застройщика не только на сам объект недвижимости, но и на землю, и удостовериться, есть ли у него разрешение на строительство. Если покупаете не у застройщика, а через другое юридическое лицо, постарайтесь выяснить, как они между собой связаны, нет ли между ними претензий.Чаще всего это другое юридическое лицо — просто дочернее предприятие застройщика, созданное специально, чтобы разграничить деятельность по строительству и продаже квартир.

На вторичном рынке пунктов для проведения безопасной сделки становится больше.

«Сначала понадобится заключить предварительный договор купли-продажи(ПДК). В нём обязательно прописать, на каких условиях будет происходить передача денежных средств, когда состоится передача ключей, а также, в отдельном приложении, какое движимое имущество передаётся вместе с квартирой, — рассказывает Сергей Егиазарян. — Перед выходом на сделку от продавца требуется предоставить выписку из домовой книги без зарегистрированных граждан с датой выдачи, справку об отсутствии задолженности по платежам за капремонт и коммунальные услуги. На день подписания основного договора купли-продажи по возможности нужно заказать новую выписку из ЕГРН».

Если расчёт производится наличными, то экспертрекомендуетобратиться в банк и использовать для передачи денег банковскую ячейку, аккредитив или сервис безопасного расчёта. Для этого составляется трёхсторонний договор между продавцом, покупателем и банком,и продавец получает доступ к деньгам только после того, как покупателю перейдут права собственности на квартиру».

Но, конечно, главная проблема — это появление уже после завершения сделки людей, которые предъявят свои права на квартиру.

Это могут быть:

• при получении квартиры по наследству — близкие родственники владельца, тоже имеющие право на часть наследства;

• собственники квартиры, ранее прописанные в ней, но отсутствовавшие длительное время — например, находившиеся в тюрьме, за границей, пропавшие без вести, находящиеся на длительном лечении;

• бывшие супруги, имеющие право на часть совместно нажитого имущества. Риск высок — проверить, был ли продавец в браке на момент покупки им жилья, практически невозможно, если он решил это скрыть;

• несовершеннолетние дети бывшего собственника жилья. По закону продавать квартиру, одним из собственников которой является несовершеннолетний, можно только в том случае, если взамен ему приобретается аналогичная доля в другом жилье;

• кредиторы — если квартира находится в залоге или есть большие задолженности по коммунальным платежам. В первом случае обременения должны быть отражены в выписке ЕГРН. Для того чтобы проверить, нет ли долгов по коммуналке, нужно запросить у продавца соответствующие справки.

«На вторичном рынке каждая вторая квартира имеет достаточно запутанную историю, — делится опытом Виктория Нардина, специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль». — Самые проблемные ситуации — это, конечно, свежее наследство с оспариванием завещания. А также дети, лишённые права приватизации, вырастают и начинают судиться. Суды по таким сделкам порой длятся по несколько лет, и в большинстве случаев решение не в пользу покупателя такой квартиры.

Но даже если квартира относительно новая, и продавец покупал её у застройщика по договору долевого участия, всё равно могут быть сюрпризы. Нужно внимательно изучить ДДУ и схемы оплаты — была ли ипотека, рассрочка, использовались ли субсидии и материнский капитал. Обязательно запросить все платёжные документы и убедиться, что у продавца не осталось задолженностей. Иначе эти долги могут лечь на плечи нового владельца квартиры, но узнает он об этом не сразу».

Как обезопасить себя: постараться проследить всю историю квартиры. На вторичном рынке это будет куда сложнее, чем с новостройкой. Порой проверка юридической чистоты жилья превращается в настоящее детективное расследование — нужно выяснить подробности не только о самом продавце, но и о его родственниках и других людях, которые хоть как-то связаны с квартирой.

Поможет в этом то, что с 1998 года все сделки с жильём обязательно регистрируются в Росреестре, так что вполне можно отследить, от кого к кому переходила квартира. Для признания сделки с квартирой незаконной есть и срок давности —три года. Так что более ранние сведения не пригодятся.

Ещё одна зона риска — это если вскоре после сделки окажется, что продавец квартиры недееспособен, и возникнет подозрение, что и на момент сделки он не осознавал, что делает. В итоге, по статье 177 Гражданского кодексаРФ, можно оспорить любую сделку, которую он заключал.

При этом нужно понимать, что полная или частичная недееспособность определяется только постановлением суда. Поэтому нет особого смысла брать, например, справки от психиатра, хотя это часто практикуется риелторами или нотариусами, особенно когда продавец — пожилой человек. Такая справка действительна только на дату выдачи и сама по себе не имеет большого веса в спорной ситуации.

Даже если вы заплатили юристам агентства недвижимости и те провели тщательное расследование и выдали своё заключение, это не гарантирует того, что впоследствии не выявятся какие-то дополнительные факты и подделанные документы.

Поэтому убедитесь, что по договору с агентством недвижимости, проводившим для вас такую экспертизу, агентство берёт на себя все финансовые риски, связанные с тем, что вдруг выявятся какие-то новые факты или обнаружится подделка документов. Собственно, поэтому данная услуга и стоит так дорого — это ваша страховка. И если вы покупаете квартиру с долгим и сложным прошлым, пожалуй, не стоит такой страховкой пренебрегать.

Читайте другие статьи на N1.RU, и вы узнаете, как сократить переплату по жилищному кредиту и как сэкономить, купив квартиру на раннем этапе строительства. Кроме того, у нас на сайте вы найдёте обширную базу объявлений по продаже и аренде жилья.