(Не)детская доля: как продать квартиру с материнским капиталом

Распорядиться материнским капиталом, который государство выделяет семье при рождении ребенка, можно на покупку жилья, его строительство или реконструкцию, образование детей, пенсию мамы, адаптацию детей-инвалидов и ежемесячную выплату на второго ребенка до трех лет. По данным Минтруда, чаще всего семьи тратят эти деньги на приобретение жилья, но при покупке квартиры или дома под материнский капитал есть своя особенность — всем членам семьи владельца сертификата должны быть выделены доли. Так что тем, кто впоследствии решает продать такую недвижимость, приходится сталкиваться с некоторыми сложностями. Разбираемся, можно ли их избежать и как продать жилье, купленное под материнский капитал, и не нарушить при этом закон.

Делим квартиру

Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий обязывают владельца сертификата оформить купленные дом или квартиру в общую собственность всех членов семьи. Доли должны быть выделены обоим супругам и каждому ребенку. Также в общую собственность должен быть оформлен дом, построенный или реконструированный за счет маткапитала.

— Продать жилье в дальнейшем можно на общих условиях и в любой срок, но перед продажей нужно обязательно выделить доли всем членам семьи владельца сертификата, — говорится на сайте Пенсионного фонда. — Нужно обратиться в регистрационную палату.

Нарушение правил направления маткапитала наказуемо — в Уголовном кодексе это называется «мошенничеством при получении выплат». Размер маткапитала (483,8 тысячи рублей за первого ребенка и 639,4 тысячи — за двоих детей) предполагает, что это будет крупный размер. Наказанием за это преступление может быть штраф от 100 тысяч рублей, а может — и лишение свободы до шести лет.

— Доля ребенка должна быть как минимум равна его части маткапитала, — уточняет управляющий партнер юридического «Легес-Бюро», член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. — Невыполнение всех этих требований может грозить заявлением в суд. Его имеют право подать не только дети после достижения совершеннолетия, но и заинтересованные госорганы в процессе — органы опеки и попечительства, прокуратура.

Выделенные ребенку доли — это его имущество. Родители им управлять, конечно, могут, пока ребенку не исполнилось 18 лет, но не вправе делать это без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, которые должны защищать его интересы. Если договор о продаже квартиры все-таки будет заключен без одобрения опеки, она может обратиться в суд, суд вернет имущество ребенку, а родителю придется компенсировать убытки всем сторонам договора.

Чтобы получить разрешение, нужно в отдел опеки и попечительства предоставить пакет документов: если ребенку от 14 до 18 лет — заявление ребенка и согласие родителей, если младше — заявление родителей, паспорт или свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей, документы на продаваемую и покупаемую взамен недвижимость.

А если ипотека?

Выделить доли нужно в течение полугода. А вот с какого момента эти полгода отсчитывать, в каждом конкретном случае решается индивидуально. Если жилье покупается без ипотеки, то срок будет считаться с момента перечисления материнского капитала продавцу, а если с ипотекой — то после погашения кредита.

Пока ипотека не выплачена, квартира находится под обременением: выделить доли можно, только если банк даст свое согласие. Банки такое согласие теоретически дать могут, но практически делать этого не любят, поскольку квартира в залоге гарантирует, что банк ничего не потеряет: если уж заемщик по долгам платить не сможет, квартиру продадут и так деньги получат обратно. А если в квартире есть детская доля, то продажу придется согласовывать с опекой.

Опека сделку не согласует, если нарушаются имущественные права ребенка. Например, если семья продает квартиру из-за трудной жизненной ситуации и хочет переехать в жилье поменьше и похуже, опека может это допустить, только если по факту материальное состояние детей не уменьшится — то есть тогда родителям придется увеличить детские доли в новом жилье за счет уменьшения своих. А если ребенка пытаются просто выселить в никуда, сделка не пройдет.

Юристы советуют все-таки погасить ипотечный кредит, выделить членам семьи доли и только после этого заниматься продажей.