«Единственная проблема — высокие процентные ставки»: курганский застройщик рассказал о большом количестве непроданного жилья

В рейтинге городов России по объемам ввода жилья за 2024 год, опубликованном РИА Новости в июне этого года, Курган занимает 34-ю строчку из 100 городов России. В городе было построено 215 тысяч квадратных метров жилья, а на одного жителя у нас приходится 0,71 м². Впереди нас Воронеж и Сургут, а догоняют Махачкала и Калуга. Спросили одного из курганских застройщиков, Евгения Соснина, что творится на рынке недвижимости в городе сейчас, в 2025-ом.

— Евгений Викторович, расскажите о строительстве спортивных объектов в Заозерном. Спорткомплекс «Призвание», рядом теннисный комплекс и корты с символом «Динамо». Почему именно «Динамо»? Вы как-то с обществом сотрудничаете — от них только нейминг и проект?

— Спортивный комплекс «Призвание», в него входят фитнес-центр с бассейном и теннисные корты еще не открылся. Предварительно мы в тестовом режиме начали работу, но он еще не сдан (где-то до середины или конца ноября крайний срок), до конца года запустим. Сейчас идет финишная работа по нанесению разметки под теннисные корты. Это первый объект. Второй объект — две футбольные арены, которые изначально называли «Динамо». Мы собирались подписывать соглашение с «Динамо», но не подписали. Сейчас оно подписано со «Спартаком», но пока нет решения, к кому арены будут больше привязаны. Это не принципиально, потому что футбольные арены будут существовать вне зависимости от того, как их называть. Одна арена открытая, как навес, с травяным покрытием, вторая — утепленная, в ней будет паркет. Обе предназначены для мини-футбола. Еще строим административный блок, в котором будут душевые, раздевалки, администратор. Футбольный комплекс обособленный, к первому не будет иметь никакого отношения.

— Строительство именно спортивных объектов, в том числе теннисных, с чем связано? Вы сами играете?

— Если говорить про теннис, то да, я сам 30 лет играю в теннис. Я понимаю, что у нас большой теннис был в упадочном состоянии. Все, кто играет в теннис, знают, что многие хотят играть, а негде. Мы решили эту тему взять на себя и немного приподнять уровень тенниса в регионе и области. В Кургане есть несколько площадок по одному корту, в том числе и в Шевелевке. Каждый из них не соответствует требованиям для проведения междугородних соревнований. А здесь изначально проект делали с посылом, чтобы мы могли приглашать [спортсменов] из других регионов и проводить турниры. На сегодняшний день, все, кто играет в Кургане, ездят на соревнования либо в Екатеринбург, либо в Тюмень, либо в Москву, а в Курган никто никогда не приезжал. Потому что ни одно из покрытий не соответствует требованиям. А здесь будет соответствовать.

— Для вас строительство спортобъектов — это больше социальная нагрузка или бизнес, на котором можно зарабатывать?

— Если честно, сначала думали, что будет, конечно, бизнес-актив. Но пока строили первое здание (были расчеты на одни цифры), эти цифры увеличились ровно в пять раз. Понятно, что окупаемость таких объектов очень тяжелая, очень долгая. На сегодняшний день это больше социальная нагрузка. Если не надо было бы объект содержать, он бы окупал себя, но спортивный объект как инвестицию сложно воспринимать.

— Ваша компания строит и другие социальные объекты в городе: детские сады, библиотеку (корпус КГУ). А такие контракты выгодны для застройщика? Или это вопрос престижа?

— Библиотека КГУ — это было очень давно уже, мы тогда жилье еще только начинали строить. Понимали, что эти все контрактные дела с муниципальными, областными, городскими, федеральными заказчиками очень сложные по «надзорности», и маржинальность у них очень низкая. Потом ушли в жилье, но тем не менее продолжали строить социальные объекты: несколько садиков построили (но это больше было по просьбе властей, поскольку нам доверяли всегда, знали, что если мы беремся, то построим, вне зависимости от того, будет от этого заработок или нет). По итогу строительство садиков для нас вышло как социальная нагрузка, ну, может, еще для репутации: мы не просто пытаемся что-то заработать, а беремся за всё, в чем нас просят помочь, поучаствовать.

— Как тогда появилась идея восстановить бывшие номера Васильевых на Советской, ведь от них уже ничего не оставалось. Вы уже восстанавливали памятники архитектуры?

— Это первый такой опыт. На сегодняшний день строительство еще продолжается.

Кирпичная кладка уже закончена, взялись за кровлю. За зиму полностью закончим и по весне начнем заниматься отделкой. Если честно, мы с историческими объектами дело не имели, просто к нам обратились, попросили помочь. Те, кому это всё принадлежало, к стройке никакого отношения никогда не имели и, мягко говоря, не знали, как к объекту подойти и что с ним делать. Попросили нас: «Заберите, возьмите, сделайте», и администрация поддержала. Мы прислушались, решили помочь. Чуть ли не по миллиметру выкладывали эти кирпичи… сейчас всё еще поштукатурится, сделают доборные элементы (там очень много декоративных элементов) — будет вообще великолепно смотреться! Внутри, скорее всего, разместим офисы.

— Сегодня на рынке недвижимости в России, в частности жилой, спад покупательской способности, снижение ипотечного спроса из-за роста. Как вы ощущаете эту тенденцию в Кургане? Или до нас пока тренд не дошел.

— Конечно, ощущаем в полной мере. Ипотечный спад уже в течение года длится. У нас очень большой объем непроданного жилья в готовых домах, такого никогда не было. На сегодняшний день есть дома, которые сданы были еще год-полтора назад, и в них еще есть квартиры непроданные.

Но при этом мы всё равно продолжаем строить, потому что есть обязательства по контрактам. Например, тем же участкам КРТ (у «Призвания» сейчас площадки на Карбышева, Чернореченской, Витебского и на Невежина. — Прим. ред.). Договоры на комплексное развитие территории имеют ограниченный срок: где на пять лет, где на семь. Время идет, контракт может закончиться, и у тебя, грубо говоря, просто заберут землю. Никто же не собирается продлевать, обязательно нужно [обязательства] по договорам исполнять, поэтому нам приходится продолжать. Не было бы таких обязательств, приостановили бы на время строительные работы, продавали бы то, что есть. А приходится немножко напрягаться, брать более дорогие кредиты от того, что не продано жилье. На нас лежит огромное кредитное бремя. Строить надо, деньги кредитные берешь, строишь, восполнение на эскроу-счетах очень маленькое, и ты огромные проценты переплачиваешь банкам.

— Вы строите и в Екатеринбурге — там такая же ситуация?

— Один в один. Размер города другой, но там конкуренция гораздо выше, несопоставима даже с курганской. В Кургане на сегодняшний день рынок очень сильно перенасыщен застройщиками. В Екатеринбурге он давным-давно перенасыщен. Поэтому, как правило, выбирают квартиры в домах, которые ты строишь, те, кто, допустим, живет поблизости: потому что им нужна именно вот эта локация, а не потому, что ты лучше или хуже строишь, более известный или менее.

— Какая, на ваш взгляд, основная проблема сферы сейчас: рост цен на материалы, нехватка рабочих рук или, может, высокий процент по ипотеке? Ваш коллега, руководитель другой группы компаний, «Атлант», Евгений Сергеев еще год назад говорил в комментарии, что в Кургане строителей не найти, поэтому их привозят из других городов.

— Одна-единственная проблема — высокие процентные ставки. Рост цен на материалы и всё остальное на сегодняшний день не так заметен. В течение этого года на какие-то позиции цены вообще остановились, где-то какие-то позиции в цене даже припали. За редкими исключениями что-то в цене начинает расти, но всё остальное стоит на одном месте. Так же, как и стоимость за квадратный метр. Она практически уже больше года стоит на одном месте, наверное.

— А вот материалы в основном они, наверное, наши сейчас? Прижилось вообще импортозамещение в строительной сфере, как считаете?

— Всё то, из чего мы строили, если брать панельки, допустим, привозилось из Челябинска. Если говорить про монолитное жилье, то щебень и песок наши. Какие-то технологичные инженерные системы (например, лифты) ввозят из Китая. Но никаких с этим проблем нет. Это скорее коснулось тех, кто строит бизнес-класс. В Кургане его нет, а в Екатеринбурге и в крупных городах, кто строит бизнес-класс, привыкли плитку [закупать] итальянскую, лифты французские ставить — их это коснулось, и сейчас всё меняют точно так же на Китай.

— Почему застройщики сдают в основном с черновой отделкой, а не с чистовой, сказывается ли здесь нехватка рук? И какой специалист самый ценный сейчас — плиточник, маляр?

— Это от жилья зависит. Если строится жилье эконом [класса], там подразумевается чистовая отделка, потому что люди берут эту квартиру, как правило, с ремонтом, чтобы можно было вложить его стоимость в кредит и постепенно за него рассчитаться. А если строится жилой комплекс комфорт-класса (допустим, мы строили «Маяк» или «Пушкинский»), там свободные планировки, и нет смысла делать какой-то ремонт — людям нужен свой дизайн.

Про кадры я так скажу: на сегодняшний момент вообще есть все. Полгода-год назад мы найти не могли никого: плиточники и все остальные побежали на заводы за зарплатой. Невозможно было найти никого, даже штукатуров. Тогда и стоимость работ очень сильно выросла, раза в 2−3. За счет того, что у нас были наработанные взаимоотношения с подрядчиками, бригадами, буквально на последнем издыхании пытались решать вопросы. Работники стали избалованы, начали просить: «Плиточку положим, но вы нам поднесите клей, рядом положите плитку, а мы вам ее приклеим».

Поскольку новых проектов на горизонте ни у кого в большом количестве нет, начинается безработица: кто-то халтуры еще доделывает, но в целом все прекрасно понимают, что зимой работы как таковой сильно не будет.

Застройщики, а я думаю любой вам это подтвердит, новые проекты начинают гораздо меньше. Мы пытаемся закладывать объекты, чтобы поддержать свой коллектив и выплачивать зарплату. Потому что мы не можем всех разогнать, а через полгода снова всех собрать. Надо же содержать организацию.

— Как на ввод жилья повлиял введенный мораторий на продление сроков сдачи жилья? Помогает ли эта мера застройщикам?

— Мораторий продлили до конца года. У нас все проекты завершаются примерно в этом году. Поэтому на нас этот мораторий сильно не сказывается, мы и так планировали сдать все объекты в этом году и переносить срок ввода сильно не планировали.

Проблемы начнутся на следующий год. Все проекты, которые начаты в этом году, надо сдавать, и, если продажи будут плохие, как сейчас, то желательно, конечно, сроки переносить. А будет продлен мораторий или нет, непонятно. Если со следующего года не продлят, тогда начнутся проблемы еще бОльшего характера у застройщиков, потому что начнут душить дольщики.

— В новом году у вас новых больших проектов не планируется?

— Мы обсуждаем новые площадки, но всё очень сильно сократилось. В рамках набранных оборотов мы могли бы строить на сегодняшний день в два-три раза больше, а будем потихонечку, медленно. Мы заходим на ЖК «Алексеевский», до конца года получим проект на финансирование, с банком подпишем договор и начнем работать. Но опять же дом небольшой. Почему мы в него заходим? Потому что, оформляя с банком финансирование, мы понимаем, что ставка пока запредельная и заходить в более серьезные проекты нет никакого желания, потому что нет понимания окупаемости.

— У вас новое название компании — «Призвание», но курганцы до сих пор вас называют «Кургансельстрой». Что повлияло на смену?

— Толчком послужило то, что мы вышли на Екатеринбург. Ну и уровень современного девелопмента уже не позволял — нужно было себя позиционировать, заниматься маркетингом: в Екатеринбурге на заборе писать, что мы «Кургансельстрой»… вообще тогда было бы никому не понятно: «Компания какая-то неизвестная из Кургана: кого селят, что строят»? В итоге сделали ребрендинг. Это определенный этап в жизни, который мы прошли, чтобы встать на новый уровень, если ты хочешь быть на этой планке, то нужно ей соответствовать.

Пока еще не до конца всё сделано. Доделаем, и все окончательно привыкнут к новому названию. У нас же «Призвание» привязано не только к строительству, но и к спортивным клубам, — всё в одном стиле. В перспективе, думаю, мы и управляющей компании (УК «Олимп». — Прим. ред.) тоже название сменим. Планы изначально такие.