Загородные трудности

Приобретение загородной недвижимости – ответственный и долгожданный шаг для каждого покупателя. При этом неважно, сколько времени потребовалось для накопления денежных средств и принятия такого решения: нежелательные последствия могут ожидать покупателей как на этапе исполнения договора, так и на этапе использования приобретенной недвижимости.

Незавершенное строительство

Проблема первая – дом так и не достроен. По мнению адвоката Первого столичного юридического центра Олега Сухова, в отношениях с застройщиками самой острой и нежелательной, а соответственно, опасной является проблема приостановления строительства на неопределенный срок или навсегда. Любые другие проблемы решаются с наименьшими денежными, временными и иными затратами, чем проблема недостроя при полном денежном финансировании строительства со стороны покупателя (дольщика).

«Приведенная проблема имеет два очень нежелательных аспекта, а именно, если объект перестал строиться, то, скорее всего, застройщик финансово несостоятелен – юридический или фактический банкрот, соответственно, достроить ваш дом не сможет, и денежные средства вам не вернет, – рассказывает адвокат Олег Сухов. – Второе: если дом не достроен, то и документы, подтверждающие создание и наличие оплаченного вами объекта, не подготовлены и не оформлены, то есть отсутствуют, что является препятствием покупателю-дольщику оформить недострой в свою собственность для завершения строительства за собственные дополнительные расходы (стоит оговориться, что при грамотном подходе это сделать все же можно в судебном порядке, однако процедура очень сложная и малоизвестная широкому кругу лиц)».

Готовый дом с дефектами

Проблема вторая – дом достроен, но передан с существенными недостатками. По сравнению с первой проблемой, данные неприятности, можно сказать, практически не ощутимы, так как объект все же достроен и получен покупателем. Но здесь есть свои нюансы. Выявленные дефекты в готовом доме, по законодательству, должен устранять застройщик, то есть он обязан предоставлять своему клиенту гарантию. Все, что потребуется покупателю, – привлечь независимую строительно-техническую экспертизу, получить отчет об имеющихся недостатках с определением стоимости по их устранению и обратиться либо в саму компанию, либо – если компания вдруг отказывается по-хорошему решить вопрос – в суд.

Дом есть, но … не там

Проблема третья – существенно изменились потребительские характеристики оплаченной недвижимости.

«Потребительские характеристики могут быть связаны как непосредственно с площадью, этажностью, планировкой самого дома, так и с его местом расположения. В моей адвокатской практике были случаи, когда коренным образом изменялся проект дома и покупатель отказывался от предлагаемого варианта, который не соответствовал первоначальному проекту и его мечтам, что имели место при первичном заключении договора и оплате, – говорит Олег Сухов. – Что касается изменений месторазмещения приобретаемого объекта, то и данные обстоятельства на практике не являются редкостью и связаны могут быть, например, с увеличением количества построенных домов в округе, уменьшением площади земельного участка, на котором расположен дом, возведением около дома незапланированных дорог или объектов общего использования».

Без права собственности

Проблема четвертая – не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Указанная проблема поправима, но лишь при условии, что строительство осуществлялось в рамках закона, а оформить землю и дом в собственность покупателя строительная компания не успела по независящим от нее обстоятельствам.

При этом на практике встречаются прецеденты, когда оформить недвижимость в собственность покупателя вообще не предоставляется возможным. «В моей практике были примеры, когда застройщик начинал осуществлять строительство на чужом земельном участке, предварительно договорившись с его собственником о дальнейшем выкупе земли, но так ее и не выкупил. Результат – строительство признают незаконным как возведенное на чужом участке, а дом обяжут снести. Покупатель претендовать на получение в собственность оплаченной недвижимости не сможет (повторюсь, такие прецеденты не редкость). Чтобы избежать подобного нежелательного катастрофичного итога финансирования загородной мечты, необходимо внимательно изучать правоустанавливающие документы до передачи денег застройщику», – рекомендует Сухов.

Без света и воды

Проблема пятая. Не подведены обещанные по договору коммуникации. Покупателю потребуется потратить значительное количество времени, денег и сил, чтобы добиться оформления, проведения и врезку необходимых, жизненно важных коммуникаций. Кроме того, стоит отметить, что далеко не всегда оформить и провести коммуникации вообще можно, что, соответственно, приводит к тупиковой, неразрешимой ситуации (отсутствуют электрические мощности или газ).

Управление домом

Проблема шестая. Управление загородной недвижимостью осуществляется управляющими компаниями не в рамках закона, а больше «по понятиям».

«В настоящее время и процедура исполнения гражданского, и процедура исполнения уголовного законодательств таковы, что практически не защищают потребителя в отношениях с эксплуатирующими организациями, злоупотребляющими своей властью и обладающими неограниченным доступом к ресурсам. «Хочешь получать блага человечества – плати, сколько скажем, а иначе отключим от коммуникаций». При данных отношениях добиться привлечения виновных лиц к уголовной или гражданской ответственности по возмещению ущерба бывает очень и очень сложно», – констатирует Олег Сухов.