Маткапитал не помеха: продаём квартиру

Рождение ещё одного ребёнка или улучшение материальных возможностей — прекрасный повод сменить квартиру на более просторную и новую. А что, если старое жильё покупалось с помощью средств материнского капитала? N1.RU выяснил нюансы проведения такой сделки.

О такой мере государственной поддержки семей с детьми, как материнский капитал, знают все, и многие жители Кургана уже успели воспользоваться этой субсидией от властей для приобретения жилой недвижимости. Ранее N1.RU подробно рассказывал, как купить квартиру с помощью маткапитала. А вот вопрос, как продать жильё, приобретённое с привлечением данного сертификата, у многих вызывает трудности.

«Квартир, купленных с использованием средств материнского капитала, становится очень много. И количество продаж таких квартир с каждым годом будет увеличиваться», — отмечает Денис Козлов, президент Гильдии риелторов Курганской области.

Зачастую «квадратов», купленных для проживания семьи, со временем оказывается недостаточно: рождаются новые дети, растут потребности, а также появляются возможности улучшения жилищных условий. «В моей практике случаи продажи квартир, купленных с применением средств маткапитала, встречаются часто. Люди идут на расширение своей территории», — подтверждает риелтор агентства недвижимости «СоДействие» Ксения Донехно.

Основная загвоздка заключается в том, что при оформлении в собственность жилья, приобретаемого на средства маткапитала, необходимо выделить доли на всех несовершеннолетних членов семьи. Задача органов власти — защитить интересы детей в случае, если семья решится на продажу жилья. Тогда родителям необходимо будет доказать, что каждому ребёнку в новой квартире также достанется собственная доля, которая при этом не изменится в меньшую сторону в сравнении с тем, что было. Если же покупать предстоит жильё меньшей площади, взрослым придётся пожертвовать своими долями в пользу детей.

«Дело вот в чём: средства материнского капитала — это общие деньги всех членов семьи, не только матери, не только второго ребёнка, но ещё и отца (если он есть) и первого ребёнка. При покупке недвижимости с использованием средств маткапитала у родителей возникает обязанность выделить доли в праве собственности на эту недвижимость детям. Таким образом, при приобретении квартиры с использованием материнского капитала в этой квартире обязательно есть доля детей. Поэтому в продаже этой квартиры нет никаких других особенностей, кроме установленных законом ограничений на продажу собственности несовершеннолетних. В таких сделках обязательно требуется одобрение органа опеки; оно выдаётся тогда, когда родители докажут, что детям будут выделены точно такие же доли в другом недвижимом имуществе. В принципе, это стандартная процедура, и покупателя это точно не может останавливать, поскольку от него никаких дополнительных документов не требуется», — поясняет Пётр Волосников, юрист, руководитель юридической компании «Правовой центр».

Чтобы сделка состоялась, необходимо получить разрешение у органов опеки и попечительства по месту жительства. Если на момент продажи недвижимости все члены семьи успели достичь совершеннолетия, процесс пройдёт быстрее и не будет усложнён необходимостью похода за справками к представителям власти.

Первым делом отправляемся в территориальный попечительский совет. С собой берём следующие документы:

• заявление от обоих родителей или опекунов. В нём содержится максимально подробная информация о приобретаемом жилье. В случае отсутствия родителей к заявлению прилагается документ, подтверждающий этот факт (свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав, справка из мест лишения свободы). Если кому-то из детей есть 14 лет, от него также потребуется заявление о согласии на совершение сделки;

• паспорта взрослых и свидетельства о рождении детей;

• свидетельство о регистрации права собственности на жильё;

• технический план БТИ, кадастровый паспорт;

• выписка о проживающих в квартире;

• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Получив от заявителя вышеперечисленные документы, отдел попечительства рассматривает их в течение месяца и в случае положительного решения предоставляет распорядительные документы.

Далее, получив долгожданное разрешение от органов опеки, продавец идёт в Росреестр. Здесь понадобятся такие документы, как:

• разрешение органов опеки на продажу квартиры;

• договор купли-продажи;

• оригиналы и копии паспортов продавца и покупателя недвижимости;

• выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности на квартиру.

Также могут потребоваться техпаспорт БТИ, кадастровый паспорт, выписка лицевого счёта за коммунальные услуги и справка об отсутствии задолженностей.

Основная ошибка, сулящая большие проблемы при продаже такого жилья, — изначальное неправильное оформление долей собственности. «Люди, продающие квартиру, сталкиваются с трудностями: это, естественно, и дополнительная суета, и дополнительный пакет документов, а также возражения покупателей. Как только те слышат, что в сделке «участвуют» дети, им кажется, что это опасно и что они могут лишиться своей квартиры при каких-то обстоятельствах. Их страхи не лишены основания, на самом деле. Главная ошибка, которую могут допустить люди, которые использовали маткапитал, по своей неграмотности, — это не дойти до конца в своей сделке и не выделить доли детям в изначально приобретённой квартире. Они думают: сейчас мы эту продадим, а в следующей выделим, ничего же страшного, мы же детей не обделили. Но они обязаны выделить доли детям именно в той квартире, которую приобретали с использованием средств маткапитала. Как избежать таких ошибок, если вы покупаете квартиру? Необходимо хотя бы проконсультироваться с грамотным специалистом», — рассказывает Ксения Донехно.

В целом же эксперты сходятся в том, что проведение сделки не будет омрачено неприятностями, если как продавец, так и покупатель подойдут к процессу ответственно и не станут пренебрегать помощью специалистов. Согласна с этим и Римма Колупаева, специалист по матапиталу одного из агентств недвижимости Кургана: «Продажа квартир, купленных на материнский сертификат, — это распространённая практика. Это такая же недвижимость, только купленная не в собственность одного человека, а на улучшение жилищных условий семьи и выделение долей детям. Основная сложность в продаже такой квартиры — прохождение органов опеки, так как в этой сделке участвуют дети и оставить их без своих долек просто нельзя. Если всё хорошо, сделка продолжается, и дальше это обычная купля- продажа или обмен. Чтобы избежать ошибок, нужно обращаться к профессиональным юристам и риелторам».

Также читайте, как взять льготную ипотеку под 6 % и как переехать, сохранив нервы и время. N1.RU поможет вам найти квартиру, подходящую по нужным параметрам.