Как узаконить перепланировку квартиры — дельные советы от эксперта

Когда обычного ремонта недостаточно, выходом становится перепланировка: можно частично разобрать или перенести перегородку, чтобы увеличить площадь отдельных комнат.

Есть ключевое правило: любые такие работы требуют согласования, а некоторые варианты перепланировки запрещены полностью. Ниже — что допустимо, что нельзя делать с жильём, и какие последствия влечёт нарушение.

Под перепланировкой понимают любые изменения, из‑за которых фактическая планировка не совпадает с чертежами во выписке из единого государственного реестра недвижимости или в экспликации бюро технической инвентаризации. Даже перенос дверного проёма или разборка встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка, и её нужно согласовать.

Есть и переустройство — перенос инженерных сетей и оборудования, указанных на плане: раковин, плит, ванн, радиаторов. Эти работы также подлежат согласованию.

Что обычно удаётся согласовать:

• расширение «мокрой» зоны (повышенной влажности) за счёт нежилых площадей — коридора или кладовой;

• увеличение площади коридора за счёт санузла;

• перемещение ненесущих перегородок внутри комнат;

• добавление части коридора к жилой площади.

Что согласовать крайне трудно или невозможно вовсе:

• снос (демонтаж) несущих конструкций;

• разборка вентиляционного короба;

• вынос радиатора на лоджию или балкон;

• расширение комнаты за счёт площади балкона или лоджии;

• перемещение «мокрых» зон в жилые комнаты;

• объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами.

Последние изменения в правилах перепланировок вступили в силу 1 апреля 2024 года. С этого момента процедура стала сложнее.

«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если вы планируете перепланировку или выяснили, что прежний владелец выполнил её без разрешений, действуйте по шагам:

• Подготовьте проект до старта работ. Его вправе сделать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Специалист формирует два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. При необходимости к проекту добавляют раздел о переустройстве — он нужен, если планируется перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;

• Согласуйте план перепланировки. Заявление подайте через МФЦ или напрямую в районную администрацию. Комиссия рассматривает его до 45 дней и выносит решение. Если пришёл отказ, но вы не согласны, его можно оспорить в суде — на это есть три месяца;

• После одобрения приступайте к работам. Разрешение действует ограниченное время — как правило, не более одного года. За этот срок необходимо завершить строительные работы. Если не успеваете, продлите согласование, направив в жилинспекцию письменное уведомление;

• По окончании ремонта обратитесь в орган, где получали разрешение. Комиссия проверит соответствие выполненных изменений проекту. При отсутствии замечаний выдадут акт приемочной комиссии, подтверждающий законность работ;

• Финальный шаг — внесение изменений в ЕГРН. Наймите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланировки квартиры. С готовым планом подайте в МФЦ заявление о корректировке сведений о границах или площади квартиры. Документы передадут в Росреестр, где внесут правки и выдадут выписку из реестра с обновлёнными данными.

Самовольная перепланировка карается штрафом. По Жилищному кодексу физическому лицу придётся заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.

На этом санкции не заканчиваются. После выписки штрафа всё равно придётся пройти процедуру согласования, а при отказе — вернуть квартиру в исходное состояние. Игнорирование требований грозит утратой недвижимости: собственника могут лишить права собственности и реализовать жильё на публичных торгах.